NOTÍCIAS | Estrangeiros ainda piscam o olho ao imobiliário português?

"Portugal caiu nas graças dos investidores imobiliários estrangeiros nos últimos anos. “Andaram às compras” no país e animaram o setor nos seus vários segmentos, desde o residencial ao comercial. Pelo meio, o país (e o mundo) atravessou uma pandemia e enfrenta agora as consequências de uma crise económica e financeira que estalou com a guerra na Ucrânia que teima em não ter fim. A braços com um contexto internacional marcado por alta inflação e subida das taxas de juro diretoras pelo Banco Central Europeu (BCE), Portugal está mergulhado numa crise habitacional e muitos players do setor apontam o dedo à falta de estabilidade, nomeadamente legislativa, com o fim do programa vistos gold dentro do Mais Habitação a agitar (também) as águas. O que esperar, então, do futuro? Os investidores estrangeiros estarão de pedra e cal em Portugal, nomeadamente os norte-americanos? Continuará o país no radar? Os especialistas consultados pelo idealista/news respondem a estas e outras perguntas.

“Não sinto que os norte-americanos estejam a deixar de investir em imobiliário em Portugal, antes pelo contrário. O interesse por clientes provenientes dos EUA tem vindo a crescer. Deve-se sobretudo ao interesse que têm mostrado no país e ao facto dos preços serem inferiores aos praticados nos EUA. Os cidadãos dos EUA querem vir para Portugal, pois é um país com um custo de vida mais baixo e onde podem usufruir de uma qualidade de vida maior”, começa por dizer Diogo Capela, advogado, sócio/partner da Lamares, Capela & Associados.

Esta análise está, aliás, em sintonia com a idea expressa num artigo que publicámos recentemente, que dá conta de ter havido casa cheia no evento “Living in Portugal”, realizado em junho em São Francisco, com muitos norte-americanos de classe média a manterem vivo o sonho de comprar casa e morar em Portugal. 

No entanto, e segundo a Bloomberg, cada vez mais americanos estarão a deixar Portugal na sequência dos altos custos da habitação. Noutro artigo, a publicação escreve que a aposta passa agora pela ilha espanhola de Maiorca. Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult, defende essa mesma ideia. “Nos últimos três anos assistimos ao que se pode chamar de um ‘caso amoroso’ entre os norte-americanos e o nosso país (…). Agora, começamos a ver este ‘novo sonho americano’ a desfazer-se. A chegada de um grande número de estrangeiros com poder de compra significativamente superior ao dos portugueses deu origem a um aumento acentuado dos custos da habitação, fator que parece estar a boicotar a ideia de Portugal servir como um país acessível para se estabelecerem”, diz.

O mesmo responsável alerta para o facto de Portugal viver “num sistema pautado por atrasos e entraves burocráticos, o que, agregado às barreiras linguísticas, não ajuda a tornar os processos mais rápidos ou o país mais eficiente e atrativo”. 

Do lado da Savills, Alexandra Gomes, Head of Research da consultora imobiliária, recorda que, “nos últimos anos, o mercado norte-americano tem contribuído para um aumento no volume de investimento imobiliário comercial em Portugal”. “Só nos últimos cinco anos, os investidores norte-americanos investiram mais de três mil milhões de euros no país, com especial foco nos setores de escritórios e hotelaria, industrial e logístico e de retalho. Grandes players de mercado como a Blackstone, a Davidson Kempner, a Anchorage e a LCN Partners demonstraram um enorme interesse no mercado de investimento nacional e estão a fazer apostas estratégicas para marcar a sua posição”, acrescenta. 

Fim dos vistos gold. E agora?

Quando questionado sobre se o fim dos vistos gold e a instabilidade legislativa contribuem, de certa forma, para a existência de um travão no investimento imobiliário por parte de players estrangeiros, Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills, responde de forma clara: “Sem dúvida de que estes fatores contribuem negativamente para este cenário, nomeadamente pela imagem de instabilidade legislativa que transmitem. No entanto, continuamos a acreditar que o mercado internacional se irá manter em Portugal”. 

O advogado Diogo Capela considera que “o fim dos vistos gold irá refletir-se apenas nos investimentos imobiliários”, ressalvando, porém, que os mesmos vão manter-se “para outras formas de investimento igualmente atrativas para cidadãos provenientes dos EUA, como é o caso da aquisição de unidades de participação em fundos de investimento (500.000 euros)”. “Além disto, muitos norte-americanos querem mesmo morar em Portugal e, nestes casos, existem vistos e autorizações de residência que poderão aplicar-se e que são ainda mais interessantes do que os vistos gold”, explica.

O especialista lembra, também, que há um benefício fiscal que foi criado no início do ano que tem impacto direto no investimento imobiliário: “A tributação nas mais-valias imobiliárias é, desde janeiro deste ano, igual para residentes e não-residentes, em nome da igualdade de condições. Atualmente, todos, residentes e não residentes, estão sujeitos a uma tributação em apenas 50% (em 2022 e nos anos anteriores, as mais-valias dos não-residentes eram tributadas a 100%)”. 

Nuno Garcia mostra-se mais pessimista com o impacto que terá o fim dos vistos gold no imobiliário português, sublinhando que o programa deu a oportunidade aos investidores estrangeiros “de se tornarem residentes em Portugal e de investir o seu capital no mercado nacional”. 

“Só no último ano foram atribuídos 216 vistos gold a norte-americanos, sendo estes ultrapassados apenas pelos chineses – os principais beneficiários. Com o fim da emissão destas autorizações, acabam-se também algumas das regalias e benefícios fiscais que lhes estavam associados. Portugal torna-se, assim, um país menos atrativo”, refere o diretor-geral da GesConsult. 

Portugal continuará no mapa?

A resposta a esta pergunta é… sim. “Apesar de todas as alterações burocráticas que têm vindo a ser implementadas (…), é claro que Portugal não perdeu por completo a procura. Além da compra de terrenos e de imóveis devolutos, diria que o investimento em imobiliário comercial e de luxo se mantém considerável, sendo os principais investidores oriundos do Brasil, de França e do Médio Oriente”, aponta Nuno Garcia. 

O responsável alerta, ainda assim, para a possibilidade de haver investidores estrageiros a deixar de apostar em Portugal. “O caso norte-americano é apenas um exemplo daquilo que poderá – e possivelmente irá – acontecer com outras nacionalidades que, apesar de outrora terem considerado Portugal como uma boa opção, se encontram agora a reavaliar essa decisão”. 

“Sim [há investidores de outras nacionalidades além dos EUA a querer investir em Portugal] e vêm de vários países do mundo, nomeadamente Brasil, Reino Unido e Turquia”, frisa, por seu turno, Diogo Capela, da Lamares, Capela & Associados.

Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills, confirma que “a dinâmica do mercado internacional de Lisboa e Cascais tem sido pautada por diversas alterações das nacionalidades que ali se encontram presentes”, sendo que “algumas desapareceram e deram lugar ao surgimento de outras”. “Os ‘key-points’ do país como o clima ameno, o elevado nível de segurança, o custo de vida competitivo e os preços atrativos do imobiliário, comparativamente com outras cidades da Europa, irão continuar a ser um fator diferenciador para a eleição de Portugal por parte do mercado internacional”, acrescenta. 

Uma tendência que se manterá também no imobiliário comercial, segundo Alexandra Gomes, Head of Research da Savills: “Portugal tem atraído um leque diversificado de investidores de várias partes do mundo. Mais de 80% do volume total de investimento provém de investidores transfronteiriços enquanto os fundos de investimento nacionais estão também a ganhar mais terreno. Além dos investidores oriundos de Espanha, França, Reino Unido e Alemanha, que têm investido de forma transversal em todos os segmentos imobiliários, o mercado verificou também a entrada de capital oriundo da China, Israel e África do Sul mais voltados para os segmentos escritórios, retail e hospitality. A diversificação do mercado e o interesse contínuo dos investidores estrangeiros sugerem que o panorama do investimento em Portugal continuará a crescer nos próximos anos".

Portugueses apertam o cinto… ou não?

Incerteza parece ser palavra de ordem e os investidores/compradores portugueses dão sinais de já estarem a pôr o pé no travão, muito por culpa da conjuntura atual, marcada por aumentos das taxas Euribor – à boleia da subida das taxas de juro diretoras pelo BCE – e perda de poder de compra. O acesso cada vez mais difícil ao crédito habitação também ajuda a explicar o abrandamento dos negócios imobiliários, nomeadamente no segmento residencial. Isto numa altura em que o setor reclama a chegada de mais casas ao mercado. 

“Parece-me que existe um abrandamento no investimento imobiliário efetuado por portugueses (clientes e investidores) e mais oferta no mercado também. As taxas de juro podem ser um dos fatores mais preponderantes para que isto esteja a acontecer, mas talvez a previsão de alguns de uma possível baixa de preços generalizada pode estar simplesmente a adiar os planos de investimento. Um facto não menos importante para isto poderá ser o pacote Mais Habitação e os entraves ao Alojamento Local, medidas que poderão estar a contribuir para o abrandamento do investimento por parte de investidores nacionais”, comenta Diogo Capela.

Sobre este assunto, Miguel Lacerda é claro. “É certo que os portugueses continuam ativos no nosso segmento de mercado [luxo], onde a necessidade de financiamento é também muito reduzida. Por outro lado, o investimento em ativos imobiliários é sinónimo de segurança e permite rentabilidades mais próximas da inflação comparativamente às condições que a banca oferece”, diz o responsável do departamento de residencial da Savills.

Preocupação é a nota de destaque de Nuno Garcia. “Os portugueses estão a encarar cada vez mais dificuldades no que toca à aquisição, e até mesmo ao arrendamento, de um imóvel no seu país. Os preços das casas têm vindo a aumentar e a oferta do mercado imobiliário não está a ser capaz de responder à procura. Além disto, os salários não estão a aumentar ao ritmo do crescimento dos valores das habitações. As alterações introduzidas na obtenção de créditos habitação, tanto no que diz respeito aos prazos limite como às próprias taxas de esforço, também devem ser vistas como entraves concretos à compra de uma casa”, alerta. 

Em jeito de conclusão, o diretor-geral da GesConsult acredita que há portugueses que continuam a estar ativos no mercado residencial, apesar de considerar que esta não é a realidade para grande parte da população. “São muitos os que estão a deixar os maiores centros urbanos para procurar casa em zonas com preços por metro quadrado (m2) mais acessíveis”.

fonte: "Idealista.pt" - "2023/08/30"