NOTÍCIAS | Bancos: “Avaliação do imóvel não pode exceder o valor de mercado”

"O Conselho da União Europeia aprovou o texto de compromisso sobre a implementação das reformas de Basileia III na legislação bancária da União Europeia (UE). E este diploma vem, portanto, reformar as práticas de supervisão bancária e terá implicações nas avaliações dos imóveis para efeitos de concessão de crédito habitação. Em concreto, o valor dos imóveis determinado na avaliação vai deixar de poder exceder o valor de mercado.

A avaliação bancária do imóvel é importante para determinar o financiamento para comprar casa, já que os bancos em Portugal só estão autorizados a emprestar até ao máximo de 90% do menor valor entre a avaliação e o valor do mercado. Por outras palavras, quando um crédito é garantido por um imóvel, o cálculo de requisitos de fundos próprios para risco de crédito encontra-se dependente do rácio entre o montante do crédito concedido e o valor atribuído ao imóvel que lhe serve de garantia.

Agora, com as novas diretrizes europeias, há regras “mais conservadoras” para os bancos avaliarem os imóveis que financiam ou recebem como garantia hipotecária ou colateral. O objetivo passa por “reduzir o impacto dos efeitos cíclicos na valorização dos imóveis” e “manter os requisitos de fundos próprios para risco de crédito decorrente de exposições garantidas por imóveis mais estáveis”, explica o Banco de Portugal numa nota divulgada esta segunda-feira, dia 16 de janeiro.

O que muda na avaliação do imobiliário para a banca?

A abordagem geral aprovada no Conselho da Comissão Europeia prevê que a avaliação do colateral imobiliário cumpra os seguintes requisitos, citados pelo regulador português:

• Critérios de avaliação “prudentemente conservadores”: o valor do imóvel exclui expetativas de valorização e é ajustado quando o valor atual de mercado é significativamente superior ao valor considerado sustentável durante o período de vida do crédito;
• Valor de mercado como limite superior: o valor do imóvel não pode exceder o valor de mercado;
• Limitação do reconhecimento de revisões em alta do valor do colateral: o valor do imóvel que resultar da sua reavaliação não pode ser superior ao maior entre a média das avaliações do imóvel ou de imóvel comparável, calculada com base em três avaliações existentes nos últimos seis anos e o valor de avaliação do imóvel à data de originação do crédito. Em caso de inexistência de dados que permitam o cálculo da referida média, a instituição não pode reconhecer revisões em alta do valor do imóvel para fins prudenciais;
• Regra especial para as obrigações cobertas: as autoridades competentes responsáveis pela supervisão dos programas de obrigações cobertas podem permitir que se continue a aplicar o valor de mercado na valorização dos imóveis que garantem os créditos que compõem o património autónomo, sem limitação no reconhecimento de revisões em alta.

Importa ainda referir que a proposta da CE inclui ainda eliminação da possibilidade de efetuar a avaliação e a reavaliação de bens imóveis unicamente com recurso a métodos estatísticos avançados ou outros métodos matemáticos.

Com o objetivo de prever “um período de adaptação para as instituições cumprirem os novos requisitos de avaliação de imóveis, é aditada uma disposição transitória permitindo que, em relação às exposições já existentes, continuem a aplicar-se as regras atualmente em vigor até 31 de dezembro de 2027 ou até que uma reavaliação do imóvel seja obrigatória nos termos do quadro prudencial, conforme o que, em relação a cada exposição, ocorrer primeiro”, esclarece ainda o BdP.

Que outras mudanças para a banca prevêem as novas regras da UE?

Esta é uma das medidas que consta no pacote legislativo de revisão da Diretiva 2013/36/UE (CRD) e de revisão do Regulamento (UE) n.º 575/2013 (CRR). Quanto ao CRR, este pacote legislativo visa finalizar a implementação, na UE, das reformas dos standards do Comité de Basileia de Supervisão Bancária, abrangendo, por exemplo, o cálculo de requisitos de fundos próprios para o risco de crédito, a introdução de um novo 'output floor' agregado ou a substituição dos métodos atuais para o cálculo de requisitos de fundos próprios para risco operacional.

“As últimas reformas de Basileia foram apresentadas com o propósito de recuperar a credibilidade no cálculo dos requisitos de fundos próprios e aumentar a comparabilidade entre os rácios de capital dos bancos, mediante a redução da excessiva variabilidade no apuramento dos ativos ponderados pelo risco, sem, contudo, pretender aumentar significativamente os requisitos de fundos próprios”, explicou ainda o regulador liderado por Mário Centeno."

fonte: "Idealista.pt" - "2023/01/18"