NOTÍCIAS | Investir em habitação continua a fazer parte dos planos das famílias?

"No contexto de elevada inflação e subida em flecha dos juros, que agravou as taxas dos empréstimos e respetivas prestações da casa a pagar ao banco, a perceção das famílias da Zona Euro sobre a habitação como bom investimento tem vindo a deteriorar-se. Em causa estão dados do inquérito às expectativas dos consumidores do BCE, analisados no boletim económico de agosto, que procuram avaliar que fatores estão a contribuir para o aumento do pessimismo.

No inquérito às expectativas dos consumidores do BCE, as famílias são regularmente questionadas se acham que comprar um imóvel no seu bairro hoje em dia é um bom ou mau investimento. Essa perceção é afetada por vários fatores e de forma diferente dependendo das características demográficas e económicas de cada família.

“De facto, a perceção das famílias sobre a habitação como um bom investimento foi um bom indicador relativamente ao arrefecimento do investimento em habitação que começou no segundo trimestre de 2022, com as perceções das famílias a cair do seu pico no segundo trimestre de 2021 para o ponto baixo no primeiro trimestre de 2023. Desde a viragem do ano, essas perceções recuperaram um pouco, mas permanecem num nível baixo”, indica o BCE no boletim económico de agosto.

O acesso à habitação é, de resto, um dos maiores desafios que os países têm pela frente. A subida dos preços das casas à venda tem vindo a acelerar em vários países do mundo, Portugal incluído. Mas os rendimentos das famílias não têm acompanhado esta evolução, de acordo com a OCDE. No arranque do ano, um estudo da Century 21 Portugal apontava, igualmente, para um agravamento e "deterioração" do acesso dos portugueses à habitação, explicado por uma "inadequação da oferta existente de imóveis, ajustados ao nível de rendimento das famílias nacionais".

A verdade é que contra todas as previsões, e no rescaldo da pandemia, o estalar da guerra na Ucrânia veio mudar tudo outra vez e o cenário económico alterou-se. A inflação disparou, assim como os juros – em terreno negativo há uma década. E para fazer baixar a inflação até aos 2%, o Banco Central Europeu (BCE) está a subir as taxas mês após mês, e pretende continuar a fazê-lo. Em reação a estes aumentos, os juros dos créditos habitação estão subir, quer as taxas variáveis, quer as taxas fixas, colocando cada vez maiores dificuldades às famílias com prestações da casa a pagar ao banco.

Investir em habitação: uma dificuldade para os jovens

Observando as diferentes características dos agregados do inquérito, o BCE registou “variações marcantes nas perceções sobre a atratividade da habitação como investimento entre grupos específicos”. Em média, os consumidores mais velhos e os homens relatam uma maior vontade de investir em habitação do que os consumidores mais jovens e as mulheres.

A verdade é que os desafios da habitação para as novas gerações são cada vez maiores, e os sentimentos de insegurança perante o futuro e incapacidade de planeamento da vida fazem parte, cada vez mais, do dia a dia dos jovens portugueses. Não sendo por isso de estranhar que os jovens se mostrem mais pessimistas no que ao investimento numa casa diz respeito. A maioria não consegue mesmo pagar por uma casa, tal como concluíram inúmeros especialistas reunidos conferência organizada pela ERA no Salão Imobiliário de Portugal (SIL) deste ano.

A maioria dos jovens não tem liquidez ou poupanças suficientes para pagar a entrada de uma casa, que hoje em dia pode representar montantes avultados, face à subida dos preços dos imóveis. E depois, a estes obstáculos, juntam-se outros, como a estabilidade financeira. 

Seguindo a análise do BCE, pode ainda constatar-se, sem surpresa, que os proprietários-ocupantes (particularmente quem tem crédito habitação) e aqueles que se dizem mais alfabetizados financeiramente também são mais propensos a considerar a habitação como um bom investimento do que as famílias que não possuem uma casa, não têm um crédito habitação ou não se consideram muito alfabetizadas financeiramente.

Embora essas características possam afetar a perceção das famílias sobre o investimento em habitação per se, as diferenças nas características económicas entre os segmentos de famílias também podem desempenhar um papel importante. Os dados sobre o rendimento das famílias, o estado de trabalho, a disponibilidade de liquidez, a perceção da situação financeira e as dificuldades de acesso ao crédito mostram que as famílias financeiramente mais fortes são tipicamente mais propensas a acreditar que a habitação é um bom investimento. “Isso sugere que essas famílias são mais capazes ou mais dispostas a arriscar um investimento ilíquido tão grande como a habitação”, escrevem os economistas do BCE.

Além das diferentes características das famílias, as expectativas também desempenham um papel importante na sua tendência de considerar a habitação como um bom investimento. Isto deve-se ao facto de o investimento em habitação estar associado a um horizonte de longo prazo no que diz respeito a despesas e possíveis empréstimos, pelo que as famílias precisam de ter uma visão sobre a evolução económica futura.

Para avaliar a relação entre as perceções das famílias sobre a habitação como um bom investimento e as suas expectativas, o BCE usou um modelo de regressão linear de probabilidade que controla os múltiplos fatores em jogo. O modelo dá conta de várias expectativas que afetam a atratividade da habitação como investimento. Estes incluem as expectativas das famílias de crescimento dos rendimentos pessoais, inflação, crescimento económico, crescimento dos preços das casas e taxas do crédito habitação para os próximos 12 meses, controlando ao mesmo tempo as características das famílias, tais como o rendimento, atividade laboral, situação financeira, disponibilidade de liquidez, acesso ao crédito e os efeitos individuais, que flutuam e/ou estão fixados no país.

Taxas de juro e inflação tornam habitação menos atrativa

As expectativas das famílias sobre as taxas do crédito habitação mais altas, inflação mais elevada e menor crescimento económico “pesaram fortemente” nas suas perceções de habitação como um bom investimento desde meados de 2021.

“Este indicador caiu acentuadamente em 2022, mas estabilizou desde o final de 2022, em linha com a percentagem real de famílias que consideram a habitação um bom investimento. O declínio neste indicador baseado em expectativas deveu-se principalmente ao aumento das expectativas de taxas de juro hipotecárias, que foram exacerbadas pelo aumento das expectativas de inflação de curto prazo no início de 2022, menores expectativas de crescimento económico e queda das expectativas de crescimento dos preços das casas no final de 2022”, referem os analistas.

Globalmente, as expectativas de taxas de crédito da casa mais elevadas levaram as famílias a avaliar a habitação como sendo um “investimento significativamente menos atrativo, refletindo o impacto de uma política monetária mais apertada e das condições financeiras em geral”.

O reflexo deste novo contexto está a afetar todos os mercados, com maior ou menor impacto. Portugal, de resto, entra na reta final do ano com a crise na habitação no centro do debate nacional. O Governo aprovou o programa Mais Habitação para tentar colmatar a subida do custo de vida e enfrentar o problema, mas nem o Presidente da República parece estar convencido da eficácia prática das medidas. Tanto que decidiu vetar o diploma e devolvê-lo ao Parlamento. O PS já fez saber que irá reconfirmar a lei, gerando um tumulto quer no espectro político, da esquerda à direita, quer dentro e fora do imobiliário."

fonte: "Idealista.pt" - "2023/09/04"