NOTÍCIAS | Comprar casa no Grande Porto? Famílias aguardam descida dos juros

"O mercado habitacional do Grande Porto continua a dar cartas. Há novos empreendimentos a surgir e vontade de viver, sobretudo, nos municípios periféricos à cidade Invicta. Mas o atual contexto económico e político incerto tem deixado muitas vendas de casas e investimentos imobiliários em ‘stand by’. As famílias e os investidores estão agora à espera que os juros no crédito da casa desçam para avançar com os negócios, o que está previsto para junho, segundo prevê o Banco Central Europeu (BCE). Este é o cenário traçado pelos especialistas em imobiliário ouvidos pelo idealista/news, que mediu o pulso ao mercado residencial do Grande Porto a propósito do Imobinvest - Salão do Imobiliário, que vai arrancar esta sexta-feira, dia 22 de março, na Alfândega do Porto, e que conta com o idealista como portal oficial.

Procura de casas à venda arrefece no Grande Porto devido aos altos juros e preços

Há cerca de um ano, os efeitos da alta da inflação e o rápido aumento dos juros nos créditos habitação já se faziam sentir no mercado residencial do Grande Porto, nomeadamente na procura de casas para comprar, que desceu em termos homólogos em cerca de metade dos 17 municípios que compõem esta área metropolitana.

O arrefecimento da procura de casas à venda no Grande Porto continuou a ser observado ao longo de 2023, tal como revelam os dados mais recentes do idealista/data, que comparam o comportamento do mercado no último trimestre de 2023 face ao período homólogo. Em concreto, a procura de casas para comprar caiu em 14 dos 16 municípios da Área Metropolitana do Porto (AMP) com amostras representativas (em falta está Arouca).

Foi em Vale de Cambra (-53%), Oliveira de Azeméis (-31%), Vila Nova de Gaia (-26%) e na Trofa (-26%) onde a procura de casas à venda mais diminuiu num ano, uma tendência também verificada no Porto (-13%), embora com menor intensidade. Só mesmo em Valongo e em Santo Tirso é que houve mais manifestações de interesse em comprar uma habitação entre o final de 2022 e o final de 2023, revelam os dados.

Esta diminuição da procura de casa no Grande Porto é também sentida pelos profissionais do setor. “Nestes últimos meses, houve estabilização ou até uma pequena retração no mercado residencial”, admite Cristian Paiva, CEO da Prime Vision (nova consultora imobiliária presente na cidade Invicta). Também Ana Jordão, Business Development Director – Residential, Porto Division, na Savills Portugal, tem observado "uma ligeira desaceleração no ritmo de venda dos projetos residenciais pensados para o segmento médio, onde o recurso a crédito bancário é fundamental", muito embora considere que este "mercado que continua bastante dinâmico e com uma evolução positiva".

Já no que diz respeito à procura de casas de luxo no Grande Porto a realidade é outra. Cristian Paiva conta ao idealista/news que “continua a existir dinamismo”, uma vez que este é um mercado "menos dependente do crédito habitação e, por isso, menos sensível à variação das taxas de juro”. Aliás, segundo o próprio, o segmento 'premium' deverá continuar (ainda mais) dinâmico, “depois de definido o atual contexto político nacional”.

A procura de casas à venda no Grande Porto – e a nível nacional, regra geral – está, portanto, contida devido a um conjunto de fatores, destacando-se o elevado custo da habitação (que cresce mais que os salários), altos juros nos créditos e ainda o clima económico e político incerto. Mas a vontade de comprar casa está lá, até porque a “cultura de proprietário” está enraizada em muitos portugueses. O que se espera agora é que os juros dos créditos habitação comecem a descer de forma significativa – o que está previsto para junho, segundo diz o BCE - para que haja uma maior dinâmica na compra de casa. Isto porque aí as prestações mensais serão mais compatíveis com os salários das famílias, tal como explicam os especialistas em imobiliário neste artigo.

Casas no Grande Porto continuam a ficar mais caras

Quem quer comprar casa na área metropolitana da Invicta está de olhos postos na queda das taxas de juro nos créditos habitação, até porque, regra geral, os preços das casas não dão sinais de descida - em alguns concelhos os preços estão apenas a abrandar o ritmo de crescimento. O que se observa é que as casas à venda ficaram mais caras em 13 dos 16 municípios do Grande Porto entre o final de 2023 e o período homólogo, mostram os dados.

Foi em São João da Madeira e em Vila Nova de Gaia, onde o preço das habitações mais subiu entre estes dois momentos (+13% em ambos os concelhos), seguida de Vila do Conde (+12%). Mesmo no Porto – onde as casas são mais caras - o custo da habitação aumentou 7% no último ano. As únicas descidas dos preços das casas foram sentidas em Matosinhos, Trofa e em Vale de Cambra.

A subida dos preços das casas na maioria dos concelhos do Grande Porto, reflete o desequilíbrio entre a procura que, apesar de ter diminuído em vários territórios, continua a ser bem superior à oferta de casas à venda neste mercado. "A procura de casas no Grande Porto continua a ser superior à oferta disponível, quer para compra quer para arrendamento", diz Ana Jordão, da Savills Portugal, acrescentando que, por isso, "continuamos a assistir a uma tendência crescente nos preços, mas a ritmos mais baixos, comparativamente aos últimos anos".

As habitações mais caras nesta metrópole são encontradas no Porto (3.453 euros/m2, em termos medianos), seguido de Matosinhos (2.802 euros/m2) e Espinho (2.369 euros/m2). Nestes três municípios, as prestações mensais da compra de uma habitação com 100 m2 começam nos 1.106 euros/mês (Espinho) e podem chegar aos 1.612 euros/mês (Porto). É o que revelam as simulações preparadas pelo idealista/créditohabitação, tendo em conta um empréstimo da casa a taxa variável (Euribor a 6 meses de 3,901% em fevereiro), spread de 0,8%, prazo de 30 anos e financiamento de 90%.

Já nos três municípios da AMP onde comprar casa é mais barato – Vale de Cambra (660 euros/m2), Arouca ( 1.059 euros/m2) e Oliveira de Azeméis (1.073 euros/m2) – as prestações da casa são bem mais baixas, de 308 euros/mês, 494 euros/mês e 501 euros/mês, respetivamente, revelam ainda as simulações realizadas para um novo crédito habitação contratado em março.

Acontece que os baixos preços das casas destes três municípios – e menores prestações mensais - parecem não chegar, por si só, para atrair famílias a comprar casa, já que estes estão entre os concelhos menos procurados para viver no Grande Porto. O maior interesse na compra de casas é sentido em Valongo, Maia, Matosinhos, Santo Tirso e em Paredes, onde os preços podem variar entre 1.150 euros/m2 e 2.802 euros/m2. Os municípios periféricos do Porto continuam, assim, a atrair mais famílias ao invés da cidade Invicta que, com os seus altos preços das casas, ficou em 6.º lugar nas preferências.

Oferta de casas no Grande Porto sobe em 11 municípios

Este arrefecimento da procura de casas para comprar acabou por ter influência na oferta de habitação no mercado do Grande Porto. Se há um ano ainda se sentia uma queda do stock residencial disponível no mercado (devido ao acentuado desequilíbrio entre a alta procura para a escassa oferta), no final de 2023 verificou-se um aumento da oferta de casas em 11 dos 16 municípios desta área metropolitana.

Foi em Espinho, Gondomar e em Vila Nova de Gaia onde se observou o maior aumento da oferta de casas à venda num ano (subiu mais de 15%) Por outro lado, observou-se que o stock de habitação caiu em cinco municípios, sendo um deles o Porto (-12%), onde a procura, embora tenha diminuído, continua a ser muito superior à oferta de casas existente. Já em Valongo e em Santo Tirso, a descida do número de casas disponível para venda poderá estar relacionada com o aumento do interesse em viver nestes municípios, sugerem os dados do idealista/data.

O que se observa é que, apesar da procura de casas à venda estar mais contida, continuam a surgir novos empreendimentos residenciais no Grande Porto, o que também ajuda a explicar a subida da oferta na maioria dos municípios. “A evolução do mercado residencial do Grande Porto está à vista de todos. Há cada vez mais projetos residenciais a surgir, tanto novos empreendimentos como reabilitação”, destaca Rita Duarte, diretora do Imobinvest, sublinhando ainda que “a Câmara do Porto também tem feito um trabalho notável de requalificação dos espaços urbanos que acrescenta valor ao investimento na cidade”, onde o “investimento estrangeiro continua a desempenhar um papel muito significativo”.

Investidores no Grande Porto estão cautelosos e aguardam alívio dos juros

O que se sente na Área Metropolitana do Porto é que também os investidores continuam a aguardar sinais positivos do mercado para avançar com negócios imobiliários. “O investimento imobiliário na região do Grande Porto, continua a ter uma evolução positiva, embora os investidores tenham, atualmente, algumas cautelas adicionais face, não só ao contexto político e económico nacional, mas, sobretudo, ao contexto geopolítico e económico da zona euro”, começa por explicar o CEO da Prime Vision.

“Os investidores nacionais estão mais ativos e dinâmicos face aos investidores estrangeiros, sendo o mercado habitacional o que mostra, claramente, mais dinamismo”, em detrimento do imobiliário comercial (escritórios, retalho, logística e hotelaria), acrescenta o especialista. Também a diretora do Imobinvest diz ao idealista/news que “o investimento em projetos residenciais não perdeu o fôlego no Grande Porto, apesar de todos os fatores negativos, os anos de pandemia, a guerra na Ucrânia e consequente aumento das matérias-primas que influenciou o aumento dos custos de construção”.

Até porque, segundo explica a especialista da Savills Portugal, "os investimentos imobiliários continuam a ser investimentos seguros e com excelentes rentabilidades a médio/longo prazo, pelo que a procura permanece ativa no mercado do Grande Porto, onde a 'boa' localização é um fator decisivo para investidores nacionais e estrangeiros em imóveis residenciais". Apesar do investimento em imobiliário comercial ter caído em 2023, Ana Jordão sente que o interesse pelo produto imobiliário comercial tem dado sinais de retoma, sobretudo, o "situado em construções novas ou já existentes, sempre estrategicamente associadas a zonas de grande afluência".

Agora, “uma parte dos investidores está a aguardar como será a política monetária nos próximos meses: se o BCE vai, realmente, descer as taxas de juro ou se as vai manter nos atuais em níveis elevados por mais tempo”, adianta Cristian Paiva, salientando que esta decisão vai depender da evolução da economia e da inflação na zona euro.

Isto quer dizer que a “atual conjuntura económica e geopolítica atual vai condicionar muito os investimentos a médio e longo prazo”, alerta ainda Cristian Paiva, destacando os efeitos dos diferentes fatores no investimento imobiliário no Grande Porto (e no país):

• Taxas de juro continuam elevadas: o especialista não espera que as taxas de juro se mantenham “tão altas” no médio e longo prazo, mas avisa que os juros próximos de zero estão longe de vista. “A economia vai ter que se adaptar a taxas de juro que irão variar entre os 2% e 3% ao ano e isso será, logicamente, refletido nos futuros investimentos imobiliários”, explica. Ao que tudo indica, o BCE irá avançar com o primeiro corte dos juros diretores em junho, tal como avançou Christine Lagarde, presidente do regulador europeu;
• Contexto geopolítico incerto: hoje, não se deve “descartar o agravar do conflito na Ucrânia e o eclodir de outros em outras regiões do planeta. Isto trará consigo custos de contexto mais elevados e uma menor previsibilidade na análise do risco dos investimentos”, um ponto importante para “a indústria da construção que opera sempre com projetos de médio e longo prazo”, refere o CEO da Prime Vision, concluindo que, por isso, “o preço por metro quadrado irá manter-se alto”;
• Contexto político português instável: os resultados finais das eleições legislativas 2024 são vitória à Aliança Democrática com 80 deputados (PS conseguiu 78 mandatos). Mas ainda está por definir como é que o novo primeiro-ministro Luís Montenegro – que vai tomar posse a 2 de abril – vai conseguir criar estabilidade governativa à direita (já que só consegue maioria com o apoio do Chega, que até agora diz rejeitar). Mesmo perante este contexto incerto, Cristian Paiva acredita que “possa haver alterações substanciais à legislação aprovada pelo anterior Governo [ o Mais Habitação] e que, no nosso entender, era uma lei que iria acentuar, ainda mais, os problemas deste mercado”.

Apesar de assumirem uma postura “wait and see” perante os novos desafios económicos e políticos, muitos investidores e outros profissionais do imobiliário vão estar presentes no Imobinvest, que arranca esta sexta-feira, dia 22 de março. “Vamos ter mais de 30 expositores incluindo profissionais do setor imobiliário, investidores, construtores, multimédia dedicada ao setor, corretores imobiliários e outros interessados neste mercado”, adianta Rita Duarte.

Além das várias empresas da domótica e imobiliário voltarem ao salão, a diretora do Imobinvest sentiu este ano “uma grande procura por parte de empresas que nunca estiveram no evento, mas que já o visitaram e sentem que é uma boa oportunidade para se associarem a este projeto”, como é o caso de promotoras e construtoras, intermediários de crédito e franchisings.

É na Alfândega do Porto que os consultores, promotores e investidores imobiliários se vão reunir nos próximos dias, partilhando impressões e perspetivando novos negócios. O Imobinvest – Salão do Imobiliário vai decorrer em paralelo com o Smart Home Show - Salão da Domótica até domingo, dia 24 março, contando com o idealista como portal oficial."

fonte: "idealista.pt" - "2024/03/22"